第二节　物业项目投资分析中的财务指标

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是（　　）。[2012年真题]

A．税前现金回报率

B．税后现金回报率

C．财务净现值

D．投资回报率

【答案】C

【解析】房地产投资项目财务评价指标体系如表2-1所示。

表2-1

盈利能力指标静态指标动态指标清偿能力指标投资回报率财务内部收益率借款偿还期现金回报率财务净现值偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率

2．某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为90万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万元。该项目投资的税前现金回报率为（　  ）。[2014年真题]

A．13%

B．20%

C．30%

D．45%

【答案】B

【解析】现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。由题意，该投资者的初始现金投资为200万，运营收益为90万，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万，则该项目投资的税前现金回报率=（净运营收益－还本付息费用）/投资者的初始现金投资=（90－50）÷200=20%。

3．偿债备付率的计算公式是（　　）。[2014年真题]

A．偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额

B．偿债备付率=可用于还本资金/当期还本金额

C．偿债备付率=可用于还本资金/当期还本金额

D．偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额

【答案】A

【解析】偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。

4．根据是否考虑（　　）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

A．利润率

B．通货膨胀率

C．利率

D．资金时间价值

【答案】D

【解析】盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中，静态指标即不考虑资金时间价值因素影响，直接通过现金流量计算得出的指标，通常在对投资项目进行概略评价时采用；动态指标是考虑资金时间价值因素，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

5．没有考虑资金时间价值因素的影响，而是直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是（　　）。

A．清偿能力指标

B．贷款利率指标

C．静态指标

D．动态指标

【答案】C

【解析】参见第4题解析。

6．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（　  ）。

A．12％

B．14％

C．7％

D．2.8％

【答案】B

【解析】现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。题中，该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100％=14％。

7．净现值是指投资者可接受的（　  ），将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。

A．最低收益率

B．最高收益率

C．社会平均收益率

D．内部收益率

【答案】A

【解析】净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

8．基准收益率是导致投资行为发生所要求的（　  ）。

A．最低投资回报率

B．最低投资利润率

C．平均投资报酬率

D．最低投资平均利润率

【答案】A

【解析】基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。

9．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（　  ）。

A．社会平均收益率

B．国民经济增长率

C．通货膨胀率

D．项目基准收益率

【答案】D

【解析】如果净现值大于等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果净现值小于零，则项目不可接受。

10．内部收益率是指在整个（　　）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．开发期

B．计算期

C．性能寿命期

D．动态投资回收期

【答案】B

【解析】内部收益率是指项目整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

11．内部收益率表明了项目投资所能支付的（　  ）贷款利率。

A．最小

B．最低

C．最高

D．平均

【答案】C

【解析】内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

12．动态投资回收期是指项目以（　  ）抵偿全部投资所需的时间。

A．净现金

B．净收益

C．净现值

D．财务净现值

【答案】B

【解析】动态投资回收期，是指当考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对物业投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投资回收终止年份。

13．对于一般物业投资项目，偿债备付率应该大于（　  ）。

A．12

B．1.2

C．2

D．0.2

【答案】B

【解析】偿债备付率，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。对于一般物业投资项目，该指标值应该大于1.2。

14．某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存贷为1500万元。该房地产投资项目的资产负债率为（　  ）。

A．167％

B．80％

C．200％

D．60％

【答案】D

【解析】资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其计算公式为：资产负债率= 。题中，资产负债率= 。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（　  ）。[2013年真题]

A．投资回收期

B．借款偿还期

C．财务净现值

D．资金负债率

E．偿债备付率

【答案】BDE

【解析】清偿能力指标考察的是计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。包括借款偿还期、偿债备付率和资产负债率。A项属于盈利能力静态评价指标；C项属于盈利能力动态评价指标。

2．房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有（　  ）等。[2011年真题]

A．借款偿还期

B．内部收益率

C．净现值

D．投资回报率

E．现金回报率

【答案】BC

【解析】由表2-2可知，A项是清偿能力指标，DE两项是盈利能力指标中的静态指标。

表2-2

盈利能力指标静态指标动态指标清偿能力指标投资回报率财务内部收益率借款偿还期现金回报率财务净现值偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率

3．房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的（　  ）。

A．竞争能力

B．发展能力

C．盈利能力

D．清偿能力

E．抵御风险能力

【答案】CD

【解析】对于一个物业投资项目，投资分析的目的一般是该项目的盈利能力和清偿能力。其中，盈利能力的财务指标包括静态指标和动态指标；清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率。

4．下列指标中，属于房地产投资项目经济评价静态指标的有（　  ）。

A．投资利润率

B．投资回报率

C．成本利润率

D．现金回报率

E．资本金利润率

【答案】BD

【解析】静态指标即不考虑资金时间价值因素影响，直接通过现金流量计算得出的指标。静态指标包括投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。

5．物业项目投资分析的财务指标中，属于动态指标的是（　  ）。

A．内部收益率

B．净现值

C．现金回报率

D．投资回报率

E．动态投资回收期

【答案】ABE

【解析】动态指标包括：①净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是物业项目财务评价中的另一个重要经济指标；②内部收益率，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标；③动态投资回收期，是指当考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。

6．基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要有（　　）。

A．劳动力状况

B．管理者决策

C．项目风险

D．项目期限

E．资金成本

【答案】CE

【解析】基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

7．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　  ）。

A．内部收益率总是大于目标收益率

B．内部收益率是项目寿命终了时所有投资正好被收回的收益率

C．内部收益率是动态指标

D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E．内部收益率越高，投资风险就越小

【答案】BDE

【解析】A项，内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标，即根据目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值。当净现值为零时所对应的那个收益率，内部收益率并不是必然要大于目标收益率。

8．在以投资回收期判断项目是否可行的过程中，采用的标准通常有（　  ）。

A．投资回收期越短越好

B．投资回收期短于项目的寿命期即可接受

C．投资回收期短于项目的开发经营期即可接受

D．投资回收期越长越好

E．投资回收期短于基准投资回收期即可接受

【答案】ABE

【解析】C项，只要在项目的寿命期内将投入的总开发成本收回，即认为项目是可接受的，也就是说项目的投资回收期只要是短于项目的寿命期就是可接受的；D项，投资回收期越长意味着该投资项目收益率越低，投资风险也越大，所以投资回收期是越短越好，表示该投资项目能够在尽可能短的时间内收回投资。

9．下列关于物业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（　  ）。

A．投资回报率是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率

B．净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成

C．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

D．当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额

E．计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益

【答案】ABD

【解析】投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。

10．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，以下可用于还本付息的资金有（　　）。

A．可用于还款的利润

B．投资回收

C．在成本中列支的利息费用

D．未分配的利润

E．权益融资

【答案】AC

【解析】偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。