2.4 基于行动学习的沙盘模拟教学案例分析

本节选择房地产项目管理与运营沙盘模拟课程作为教学案例，并从行动学习角度进行分析。

2.4.1 课程介绍

房地产项目管理与运营沙盘模拟课程，系由本书著者之一彭于寿老师主持开发、设计并主讲的一门实战演练课程。课程教学对象为北京吉利学院房地产学院相关专业学生，以及房地产企业项目主管人员和各职能部门管理人员。

该课程涵盖项目的初期启动、招投标、设计、采购、施工、销售、风险管控、交付等环节的内容，帮助企业规范项目管理流程，提升在项目整体规划、进度控制、质量、资金运筹、成本控制、风险控制等方面的管理水平，促使项目管理人员科学运用项目管理技能和方法，提高经营管理技能，保障工期和质量、控制成本、促进销售、保证盈利水平，从而提升房地产企业的经营管理水平。

该门课程的结构如图2.2所示。

一个教学班学员有30～40人，每5～7人为一组，分别设立房地产项目管理团队。各组成员分别担任项目总经理、策划经理、预算经理、财务经理、工程经理和市场经理。在三天的模拟演练中，团队成员需通力协作，完成项目立项分析、风险分析、投入产出分析、项目规划设计、资金预算、建安工程招标、项目进度计划与管理、质量管理、成本管理、风险及干系人管理、市场推广与房屋销售、房屋交付等一系列管理活动。在演练时，各团队会经历不同时期的环境变化、政策变化和各种现实或潜在风险的考验。

该课程可提升学生或学员的项目整体规划能力、风险分析与管控能力、计划进度编制与调整能力、资金运筹与成本控制能力、市场分析与竞争能力、系统思维及经验总结提炼能力等，培养学员对房地产项目的运筹管理能力、对关键路径和关键节点的识别及把控能力、环境应变管理能力和面对市场竞争的经营管理能力，提高团队成员的分工协作能力以及项目全流程统筹管理的系统思考能力。

具体演练流程如图2.3所示。

2.4.2 基于行动学习的课程教学分析

2.4.2.1 问题与结构化知识的衔接

（1）教师应提出问题、导入课程，引导结构化知识落地。

课程一开始就需要从行动学习的“问题”要素出发。“问题”即本课程教学要达成什么目标。前文的课程介绍已说明本课程的目标是“使项目管理人员科学运用项目管理技能和方法，提高经营管理技能，保障工期和质量、控制成本、促进销售、保证盈利水平，从而提升房地产企业经营管理水平”。

但仅公布这个整体目标是不够的。在实际授课中，教师在宣读了这个整体目标后，要具体列举一些项目管理现实中存在的问题。这些问题包括但不限于以下几点：

①项目管理实践中，是否常常很难兼顾工期、成本和质量三大要素？

②项目运行中，是否常常遇到内外部环境中各种可控和不可控的风险？

③项目管理过程中，是否常遇到相关机构或个人（即干系人）的干扰和影响？

④项目管理计划制订起来似乎很简单，但按计划实施是否很难？

⑤传统的项目管理三要素（质量、工期、成本）是否已经很难满足房地产项目管理的内容？

⑥房地产项目经理不关注市场和销售，是优秀的项目经理吗？

⑦房地产项目管理的目标就是实现企业利润和满足客户需求，但我们常常看到一些项目，要么不能实现盈利，要么不能令客户满意。

教师在课程导入期提出一系列问题，势必会激起学生对学习的极大兴趣。解决这些问题，就是学生学习的动机。

解决问题，需要相应的知识和技能。项目管理的特点决定了管理团队成员必须具备相应的知识和互补的技能。这些知识和技能的有效整合，就是团队所具备的结构化知识。

在本课程的教学实践中，笔者在提出上面一系列问题后，针对专业的项目管理人员，会引导大家回顾项目管理的主要知识点，然后在后续的演练中引导大家运用项目管理理论知识分析管理活动的得失；针对非专业的项目管理人员，会先向大家普及项目管理的基本知识（以主要术语为引线），使大家对项目管理有一个基本的认识，在后续的演练中，结合演练过程和案例讲解项目管理的理论和方法的运用。

（2）教师应在演练中不断提出新问题，引导学生分析问题产生的原因，探讨解决问题的有效办法。这是对结构化知识的运用、学习和更新。

如果说课程导入阶段教师所提出的问题激发了学习者的学习兴趣，那么演练中引导大家不断发现新问题，则是保证课程效果的必要行动。

在本课程演练的不同阶段，学生会遇到许许多多的问题。具体问题如下所示：

①不能识别关键路径和关键节点，无法制订行之有效的进度计划；

②不能正确区分可控的风险和不可控的威胁；

③不能正确辨识干系人，或不能正确评估其对项目的影响，不能拿出有效的管理沟通方案；

④项目管理各个阶段的目标不明确或不合理；

⑤对房地产市场需求变化缺乏关注，导致项目管理与市场变化脱节；

⑥忽视各项财务或技术指标，如收入与资金链、成本控制与利润率、项目进度与质量管控等。

对以上问题的分析，教师在讲评时，一定要结合项目管理理论和方法、工具的运用，具体分析其产生的原因，阐明基于理论和正确方法的有效方案有哪些，引导大家思考。这个过程，既是对理论知识学习的过程，更是促进学习者自主思考，促进其知识和方法更新的过程。

2.4.2.2 教师通过不断的行动进行探索

行动是沙盘模拟最显著的特征。模拟演练的全过程，就是行动的全过程。因此，“行动”要素对于本课程的重要性不言而喻。本课程的关键之处是团队探索中的行动。

本课程是以房地产项目管理团队为演练单位的，各组成员分别担任项目总经理、策划经理、预算经理、财务经理、工程经理和市场经理。虽然这些成员之间有了分工，但他们并一定能形成团队。究其原因，团队必须是有着清晰而且一致的目标、互补的技能、能够相互承担责任的工作群体。这个群体在组建伊始，通常是不具备这些特征的。

因此，要使大家能够以团队的方式探索问题，必须让团队真正成型。①教学实践中，我们常常引导大家让不同性别、不同性格，甚至以往学习积极性不同的学习者在各组中进行混搭，尽可能让他们在分工中担任适合自己特点的岗位。②我们常常强调规则的学习。各成员对与自己岗位有关的规则，必须完全掌握，这样才能通过角色扮演实现“技能互补”。

真正的团队探索表现在演练过程中。首先，在演练中，我们要引导各团队形成良好的沟通氛围：一是在各阶段的辅导中强调并介绍沟通的方法和技巧，二是将各团队的沟通情况作为重点内容之一在期末进行总结点评。其次，严禁“一言堂”现象。教师若发现这种现象，就参与该团队的讨论，有意识地引导其他“沉默”中的成员积极发表意见，抑制“一言堂”者强势决策的情况发生。再次，无论是过程辅导，还是期末讲评，教师要有意识地鼓励“头脑风暴”，鼓励多方案讨论，鼓励各团队有意识地将本团队曾经讨论过的、中途夭折的方案拿出来，让更多人一起讨论，或许会得出最佳方案。最后，对各团队经过团队探索得出的方案和决策，哪怕它不完善、甚至漏洞甚多，教师也应该加以鼓励和肯定。对于一堂沙盘模拟课，鼓励团队探索比追求最佳方案或许更重要。当然，二者并不矛盾。

本课程的演练，如果不是团队成员共同探索完成的，就不是一次成功的演练。

2.4.2.3 质疑与反思

没有质疑与反思，沙盘模拟课程就只是一场游戏。学生在房地产项目管理与运营沙盘模拟课程中，自始至终，都可以在教师的引导下，不断地质疑和反思。以下内容为学生可能在本课程中质疑和反思的内容：

（1）团队建设方面。

①团队成员的分工是合理的吗？

②经过一个时期的演练，团队成员的分工需要调整吗？

③每一个时期，团队有清晰的目标吗？如果有，这个目标我们都认同吗？

④每个成员都履行了自己的职责吗？

⑤团队的沟通氛围如何？

⑥我们团队的效率如何？原因何在？

…………

（2）项目管理规划或计划方面。

①我们认识到项目管理总体规划的重要性了吗？

②项目的关键路径和关键节点分析正确吗？

③为什么总是以“计划不如变化快”为借口替错误的计划开脱？我们的阶段性计划考虑到了环境变化以及风险发生带来的后果吗？

④为什么增加赶工？为什么不增加赶工？理由是什么？

⑤我们各个阶段的计划，充分听取了来自各方面的意见和建议吗？技术、财务、市场、销售、质量技术等主管人员充分发表意见了吗？

…………

（3）房屋销售方面。

①为什么资金总是紧缺？追求利润时，我们考虑过资金链问题吗？

②我们的销售方案考虑过市场环境的变化吗？

③本项目的期房销售时机把握的如何？准现房销售实现利润最大化了吗？

④到底如何处理降价去库存和追求利润率二者的关系？

…………

（4）结项总结阶段。

①将项目管理过程及结果与项目管理总体规划相对照，是规划有问题，还是实施与控制有问题？

②就项目管理的工期、质量、成本三要素而言，我们做到了综合平衡管理吗？为什么？

③就项目运营的销量、收入、利润三项指标而言，我们实现目标了吗？为什么？

④抛开项目管理不说，项目管理理论与方法对我们处理日常其他复杂工作有什么指导作用？

…………

由此可见，质疑与反思是贯穿于演练全过程的，而且必须围绕各个阶段的主要任务，不能跑偏。

教师在教学中应该鼓励和引导大家质疑与反思。没有质疑与反思，或者质疑与反思不够深刻，学生的学习收获必然会打折扣。通过演练过程中的不断质疑与反思，学生不仅对房地产项目管理的理论和知识的运用更加熟悉，而且还可以不断激发自己在房地产项目管理和运营工作中的创新能力和系统思维能力。本课程的教学质量也因此大大提升。基于行动学习的房地产项目管理与运营沙盘模拟课程的具体情况如表2.4所示。